Валентин Корытный: жилье должно быть с перспективой

Как кризис повлиял на предпочтения покупателей недвижимости? На что обращать внимание при покупке жилья? Почему сегодня популярнее квартиры с готовой отделкой? И с каким ремонтом легче продать недвижимую собственность? На эти и другие вопросы отвечает участник нашей рубрики «Эксперты» — вице-президент Российской Гильдии Риэлторов «Южный Урал», член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов, генеральный директор АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный.

 

Несмотря на все кризисы, жизнь продолжается: люди влюбляются, женятся, в семьях рождаются дети… Жилищный вопрос по-прежнему остается одним из актуальных, но решают его сегодня иначе. Скажите, как изменились предпочтения покупателей?

 

 — Да, вы правы, несмотря на все кризисы, люди по-прежнему покупают и меняют жилье. Конечно, не в тех объемах, что раньше, но это происходит. Новое жилье было и остается востребованным. Согласитесь, приятнее жить в доме, где есть новые коммуникации, подъезды со свежим ремонтом, современные благоустроенные дворы, поэтому люди всегда отдавали предпочтение новостройкам. Но сегодня, в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, некоторые застройщики заметно снизили темпы строительства и даже законсервировали объекты, что повлекло за собой перенос сроков сдачи домов на полгода, год и даже больше. Понятно, что в такой ситуации люди предпочитают покупать готовое жилье в сданном доме, или в доме с максимальной степенью готовности — 90-100%. Причем, большим спросом пользуется жилье с чистовой отделкой и с установленной сантехникой.

 

Но ведь и раньше жилье с чистовой отделкой покупали чаще?

 

— Да, но изменилось соотношение. Если до кризиса всего 60-70% покупателей брали жилье «под ключ», то сегодня эта цифра — 80-90%. Вы же видите, что происходит с ценами на строительные, отделочные материалы, которые выросли на 30-40%, а то и вдвое. Чтобы сегодня сделать ремонт в квартире, необходимо потратить гораздо большую сумму, чем 2-3 года назад. Рост цен произошел, а зарплаты у людей не выросли, кто-то   потерял работу, у кого-то сократили рабочую неделю — платежеспособность населения стала намного ниже. Вот вам и ответ. Конечно, людям проще купить квартиру с отделкой, пусть не с такой, как им хотелось бы, но зато в эту квартиру можно сразу заехать и жить. Причем, сегодня цены на новостройки снижены максимально, падать дальше им некуда, так что для тех, кто думает о покупке первичного жилья — это наиболее благоприятный период.

Каким районам и метражам отдают предпочтение?

 

— Традиционно пользуется спросом северо-западная часть города, потому что она самая развивающаяся и строящаяся. Понятно, что люди покупают жилье и в Тракторозаводском, и в Ленинском, и в других районах, там тоже есть свой спрос, просто строительство в этих районах идет не в таких масштабах, как на северо-западе.

 

Что касается площади квартир, на мой взгляд, квартир-студий сегодня на рынке достаточно и, наверное, нет смысла строить их в тех объемах, как раньше. На примере одного известного челябинского застройщика могу отметить, что у него в первую очередь продаются 3-х и 4-х комнатные квартиры, а однокомнатные, как ни странно, пользуются меньшим спросом. С чем это связано? Думаю, в первую очередь, с тем, что застройщики сегодня предлагают особенно выгодные цены на квадратный метр больших квартир, поэтому для многих семей нынешняя ситуация — это хорошая, и порой, единственная возможность улучшить жилищные условия. Если говорить по площади, то среди однокомнатных пользуются спросом квартиры метражом 30+   м² , двухкомнатные — 50+   м² , трехкомнатные — 70+ кв. м, четырехкомнатные квартиры — 90+ кв. м.

 

А что происходит на рынке вторичного жилья?

 

— Недвижимость на вторичном рынке жилья, безусловно, пользуется популярностью, но она дольше реагирует на снижение стоимости. Продавцы, готовые торговаться, проводят сделки достаточно быстро, а те, кто не хочет снижать стоимость жилья, продолжают свои долгие экспозиции. У вторичного жилья достаточно большой выбор объектов на рынке и стоит отметить, что есть квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой, качественной мебелью. Можно найти неплохие варианты по приемлемой цене.

 

Популярны ли таунхаусы и индивидуальные постройки?

 

— Рынок индивидуальных жилых домов, стоящих на собственных земельных участках, имеет достаточное количество предложений на сегодняшний момент. Такие дома обычно продаются долго, и связано это со многими аспектами, иметь в собственности большой дом — это довольно дорогое удовольствие. Во-первых, если объект находится на территории города, то собственнику приходится платить большие налоги, во-вторых, частный дом требует постоянных финансовых и временных затрат: за домом необходимо следить, убирать, делать это самому или нанимать людей, что влечет дополнительные траты и т.д. И большинство людей не готовы к этому. Объектов сейчас много и они очень сильно подешевели — есть дисконты до 60% по сравнению с ценой, допустим, 2014 года. И при этом нет какого-то ажиотажа. Средний срок продажи дома, при правильной оценке и грамотной PR-кампании, составляет около года.

 

Таунхаусы у нас особо не продвигаются. Не каждый готов покупать квартиру в 2-3 этажа, поэтому таунхаусов не так много на рынке. Есть, конечно, востребованные районы типа «Благодатово» или «Северные Шершни», но, так или иначе, таунхаус — это не массовый продукт однозначно.

Покупают ли челябинцы жилье в других городах?

 

— Покупают, и довольно активно. Согласно статистике компании «Петербуржская недвижимость», только за 2016 год проведено более 1600 сделок с челябинцами, купившими недвижимость в северной столице и ее пригородах. Традиционно наибольшим спросом пользуются Москва и область, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Сочи. Кто-то переезжает на постоянное место жительства, кто-то   покупает жилье для детей, кто-то   инвестирует в объект.

 

Строительство ГОКа как-то   повлияло на увеличение потока отъезжающих?

 

— Строительство ГОКа, конечно, волнует челябинцев, думающих об экологии, но вы ведь прекрасно понимаете, что и без него наша экология не самая лучшая. Те, кого это сильно тревожит, уже давно переехали, а мы как жили, так и продолжаем жить. Да, какое-то количество людей решили покинуть город именно из-за ГОКа, но это точно не массовый переезд, а небольшой процент жителей.

 

Как вы оцениваете архитектуру нашего города?

 

—Мне, как человеку, родившемуся и живущему всю жизнь в Челябинске, конечно, хочется, чтобы в городе было много современных домов, построенных по новейшим технологиям, со сложной архитектурой и красивыми фасадами. Но реалии таковы, что на рынке сегодня востребовано именно недорогое панельное жилье, поэтому его и строят преимущественно.

 

Большинство людей не могут позволить себе купить дорогую жилплощадь. Кстати, сегодня многие застройщики вносят в жилье эконом-класса элементы, характерные для немассового сегмента: обустраивают во дворах красивые детские городки, огороженные спортивные площадки, парковки, фасады домов оформляют в ярких красочных цветах, поэтому современные панельные постройки смотрятся довольно неплохо, особенно в сравнении с серыми панельками советских времен.

 

Какие планировки больше востребованы?

 

— Панельные дома в большинстве случаев имеют понятную для менталитета российских жителей и челябинцев планировку. Понятную — это значит прямоугольную и квадратную планировку с прямыми углами, с одним или двумя окнами в комнате. Мы привыкли к этому. Любая неординарная планировка рассчитана на избранных покупателей. Таких необычных планировок много в монолитно-каркасном сегменте, на них обязательно найдется свой покупатель, но как показывает практика, квартиры с нестандартной планировкой, особенно площадью больше 90   м² , тяжелее продать и стоят они дешевле квартир с традиционной планировкой. Конечно, при желании профессиональные дизайнеры-архитекторы могут подкорректировать такой объект.

Приходилось ли вам прибегать к услугам дизайнеров, и что самое важное в тандеме заказчик и дизайнер?

 

— Да, приходилось. Так, для оформления нашего офиса мы приглашали дизайнера Светлану Лопатину. Остались очень довольны ее работой. Вообще, это важно, когда дизайнер слышит, что хочет заказчик. У меня нет опыта работы с большим количеством дизайнеров, я интуитивно принимаю или нет человека, с которым буду работать. Если у меня складываются доверительные правильные партнерские отношения с каким-то дизайнером, мы хорошо друг друга понимаем, то обычно я с этим человеком потом остаюсь, к нему обращаюсь и его рекомендую.

 

Если говорить о дизайне вашего жилья, то какой стиль вам ближе?

 

— Больше всего мне близок стиль ар-деко. При выборе дизайна жилья для меня важны три основных фактора: прежде всего, ты должен хотеть прийти домой после трудового дня. Прийти зачем? За комфортом, удобством и уютом. Вот, пожалуй, основные позиции, на которые я обращаю внимание, и ар-деко в полной мере отвечает моим требованиям.

 

Какая цветовая гамма вам импонирует?

 

— Никаких ярких цветов: красных, зеленых стен мне точно не надо. Я предпочитаю пастельные, приглушенные тона в интерьере. Наверное, в силу своей профессиональной деятельности, я всегда подхожу к ремонту жилья с позиции того, что когда-нибудь   буду продавать этот объект недвижимости. Всем своим клиентам я рекомендую то же самое — не нужно делать ремонт, который потом помешает вам продать квартиру.

 

С каким ремонтом квартиры не продаются?

 

— Продается все. Нет непродаваемых объектов. Все зависит от цены. Но как показывает практика, квартиру или дом со сложным дизайнерским ремонтом всегда труднее продать, чем жилье с классическим ремонтом. Обычно люди покупают жилплощадь не из-за отделки, а исходя из удобства планировки, местоположения дома, инфраструктуры района и т.д. Ремонт — на последнем месте, потому что каждый человек стремится сделать жилье под себя и свои вкусы. Так что тот навороченный ремонт, в который вы вложили сотни тысяч, покупателю может вовсе не понадобится или даже не понравится. Какую машину проще продать? Все верно — белую, черную, серую, а розовую уже сложнее. То же самое с ремонтом.

 

Стоимость ремонта входит в стоимость жилья?

 

— Обычно нет. Но каждый конкретный случай надо рассматривать отдельно. Ремонт ремонту рознь. Если ваш ремонт новый, с иголочки, сделан в классическом стиле, то он может быть включен в стоимость. Но в любом случае покупатель всегда может сбить цену, аргументируя тем, что ему эта отделка не особо нужна, так как он все будет делать под себя. Если ваш ремонт экстраординарный, то на цену с ремонтом согласится только тот покупатель, которого ваша квартира удовлетворяет стопроцентно по всем остальным параметрам (дом, планировка, этаж) и именно такую квартиру он искал. Также практически нет шансов включить в стоимость квартиры ремонт, если он сделан несколько лет назад и уже достаточно долго эксплуатировался.

Ваше пожелание тем, кто думает о покупке недвижимости

 

— Начнем с того, что мы с вами ничего с этим кризисом сделать не можем, поэтому я желаю людям самое главное — быть здоровыми, а остальное все приложится. Не надо забывать, что любой кризис — это цикличный процесс, когда-нибудь   он все равно закончится.

 

Тем, кто задумывается о покупке недвижимости, советую найти время, чтобы разобраться в рынке не с позиции цены, а с позиции того, что вы все-таки хотите. Не торопитесь, покупка недвижимости — это серьезное решение, которое, согласно статистике, российский гражданин принимает не больше трех раз в жизни. Подойдите к выбору жилья взвешенно, осознанно, посоветуйтесь с друзьями, родными, изучите, какие есть планировки и дома. Обязательно обращайте внимание на перспективы вашего будущего жилья: возможно ли подорожание, появится ли там массовая застройка или нет… Вы должны хотя бы примерно понимать, что вы хотите и, безусловно, не бойтесь обратиться к профессиональному эксперту рынка, который владеет полной и точной информацией о перспективах строительного рынка, и всегда подскажет, чем выгодна или невыгодна та или иная покупка.

 

Желаю всем весеннего настроения, солнечного лета и удачных покупок!